شرايط جنس و عوض آن سوال 1518: آيا جايز است انسان بعضى از اعضاى بدنش (مثل كليه) را به شخصى كه به آن نياز دارد، بفروشد؟ جواب: اگر آن عضو از اعضايى باشد كه برداشتن آن از بدن خطر و يا ضرر قابل ملاحظه‏اى براى اهداء كننده عضو نداشته باشد، اشكال ندارد. سوال 1519: اشيايى كه فايده و اهميّتى نزد عموم مردم ندارند ولى نزد گروه خاصى از ارزش و اهميّت برخوردار هستند مانند حشرات و زنبورها و مانند آنها كه براى مراكز تحقيقى و دانشگاهها ارزش تحقيقاتى دارند، آيا اين اشيا داراى ماليّت هستند و احكام اشيايى كه ماليّت دارند از قبيل مالكيّت، جواز خريد و فروش، ضمان بر اثر اتلاف و غيره، بر آنها هم جارى مى‏شود؟ جواب: هر چيز كه به خاطر منافع حلال آن موجب رغبت عقلاء ولو گروهى از آنان باشد، ماليّت داشته و همه احكام و آثار اموال مانند مالكيّت و جواز خريد و فروش و ضمان بر اثر يد يا اتلاف و غيره بر آن مرتّب مى‏شود مگر احكام و آثارى كه دليلى بر عدم ترتّب آنها از نظر شرعى وجود دارد، هر چند احوط اين است كه در معاوضه چيزهايى مثل زنبور و حشرات، عوض در برابر حق اختصاص و رفع يد از اين اشيا قرار داده شود. سوال 1520: بنابر اشتراط عين بودن مبيع همانگونه كه بسيارى از فقها به آن معتقدند، آيا فروش علوم فنى آنگونه كه امروزه در قراردادهايى كه بين دولتها راجع به مبادله آن منعقد مى‏شود، صحيح است؟ جواب: مبادله آنها از طريق مصالحه اشكال ندارد. سوال 1521: فروش زمين ياكالاى ديگر به شخصى كه مشهور به دزدى است و اين احتمال وجود دارد كه مالى را كه به عنوان ثمن به فروشنده مى‏پردازد، از اموال مسروقه باشد، چه حكمى دارد؟ جواب: معامله با كسى كه مشهور به كسب مال از راه حرام است، به صرف احتمال مذكور، اشكال ندارد و اگر يقين داشته باشد پولى كه به او مى‏پردازد از اموال حرام است، گرفتن آن جايز نيست. سوال 1522: من يك قطعه زمين زراعى دارم كه مهريه‏ام بوده است، و اخيرا اقدام به فروش آن كرده‏ام، در حال حاضر مردى ادّعا مى‏كند كه آن زمين بيشتر از دويست سال است كه وقف مى‏باشد، تكليف من در مورد فروش آن چيست؟ و شوهرم كه اين زمين را به عنوان مهريه به من داده است چه تكليفى دارد؟ و مشترى كه آن را از من خريده است چه تكليفى دارد؟ جواب: همه معاملاتى كه بر زمين مذكور صورت گرفته، محكوم به صحت هستند مگر آنكه مدّعى وقفيّت، ادّعاى خود را در دادگاه شرعى ثابت كند و همچنين ثابت شود كه اين وقف از مواردى است كه فروش آن جايز نيست و بر فرض ثبوت هر دو امر، حكم به بطلان همه معاملاتى مى‏شود كه بر روى آن صورت گرفته است و در اين صورت شما بايد ثمن را به مشترى برگردانيد و زمين هم واجب است به حالت وقفيّت برگردد و شوهر شما هم ضامن مهريه است. سوال 1523: واردات گوسفندان و چارپايان از جزاير ايرانى مجاور به دولتهاى خليج فارس افزايش پيدا كرده است و نزد تجّار معروف است كه صادرات آنها از جمهورى اسلامى ممنوع مى‏باشد و به شكل غير قانونى قاچاق مى‏شوند، بنابراين آيا خريد آنها از بازارهاى دولتهاى مزبور جايز است؟ جواب: انتقال و صادرات گوسفند و چارپايان ديگر به كشورهاى خارجى از راههاى غيرقانونى و برخلاف مقرّرات دولت اسلامى شرعا ممنوع است. سوال 1524: پدرم يك ساعت از سهم آبيارى خود و زمين‏هاى تابع آن را بر اساس قانون اصلاحات ارضى كه او را ملزم به فروش زمين مى‏كرد به زارع فروخته است بدون آنكه به اعتراف خريدار، چيزى در برابر آن دريافت كند و از پدرم هم كلامى كه دلالت برهبه آن كند، شنيده نشده است، آيا جايز است پول آن را از خريدار مطالبه كنيم؟ جواب: به طور كلى اگر حق آبيارى و زمين‏هاى تابع آن شرعا ملك فروشنده باشد، خود او و همچنين ورثه او بعد از فوت وى حق دارند از مشترى پول مبيع را مطالبه كنند، ولى‏امر زمينهاى اصلاحات ارضى تابع قانون مجلس شوراى اسلامى و مجمع تشخيص مصلحت نظام است. سوال 1525: آيا كسى كه جواز واردات يا خريد از يك غرفه تجارى را بدست آورده، جايز است بدون انجام كارى آن را در بازار آزاد به شخص ديگرى بفروشد؟ جواب: اين كار در صورتى كه مخالف مقرّرات دولت اسلامى نباشد، فى نفسه اشكال ندارد. سوال 1526: آيا فروش يا اجاره دادن پروانه كار تجارى كه هموطنان از دولت مى‏گيرند جايز است؟ جواب: انتقال حق انتفاع از پروانه كار به ديگرى بطور مجانى يا در برابر عوض، تابع مقرّرات دولت جمهورى اسلامى است. سوال 1527: جنسى كه به مقتضاى قانون بايد فروش آن به صورت مزايده علنى باشد، اگر براى فروش در مزايده عرضه شود، آيا فروختن آن به قيمتى كمتر از قيمتى كه كارشناس روى آن گذاشته است، در صورتى كه به آن قيمت، مشترى نداشته باشد، جايز است يا خير؟ جواب: قيمتى كه توسط كارشناس معيّن شده، معيار فروش در مزايده نمى‏باشد، لذا اگر جنسى در مزايده به نحو صحيح از نظر شرعى و قانونى براى فروش عرضه شود، فروش آن به بالاترين قيمتى كه در مزايده مشترى دارد، محكوم به صحت است. سوال 1528: در زمين مجهول‏المالكى يك منزل مسكونى بنا كرده‏ايم.آيا فروش زمين همراه با ساختمان موجود در آن با رضايت مشترى و علم او به اينكه مجهول‏المالك بوده و فروشنده، فقط مالك ساختمان آن است، جايز است؟ جواب: اگر ساخت بنا در زمين مجهول المالك با اذن حاكم شرع باشد، مالك ساختمان فقط مى‏تواند مبادرت به فروش ساختمان بكند و حقّ فروش زمين را ندارد. سوال 1529: اينجانب خانه‏ام را به مردى فروخته‏ام و او هم چكى را به مبلغ معيّنى به عنوان قسمتى از پول به من داده است، ولى با توجه به عدم وجود پول در حسابش از نقد كردن چك خوددارى مى‏كند، با در نظر گرفتن نسبت تورّم وبالا رفتن قيمت خانه با گذشت زمان و همچنين با توجه به اينكه طى مراحل پيگيرى قانونى و محكوميت مشترى براى دستيابى به مبلغ چك، مدّتى طول مى‏كشد، آيا من فقط حق دريافت مبلغ چك را دارم يا مى‏توانم تفاوت قدرت خريد نسبت به روز دريافت مبلغ چك را هم از او مطالبه كنم؟ جواب: فروشنده حق مطالبه مبلغى بيشتر از قيمت معيّن شده مبيع در معامله را ندارد، ولى در صورتى كه بر اثر كوتاهى خريدار در پرداخت پول، قدرت خريد فروشنده و ارزش پول پايين بيايد ومتضرر شود، احوط اين است كه با مشترى در مقدار مابه‏التفاوت مصالحه كند. سوال 1530: اينجانب يك آپارتمان مسكونى را از شخصى خريده‏ام به اين شرط كه آن را در مدّت معيّنى به من تحويل دهد و در ضمن عقد بر امكان افزايش قيمت آن تا 15% توافق كرده‏ايم، ولى اكنون فروشنده، بطور يكجانبه، قيمت را تا 31% افزايش داده است واعلام كرده است كه تسليم و تجهيز آپارتمان مشروط به پرداخت آن مقدار مى‏باشد، آيا انجام اين كار براى او جايز است؟ جواب: اگر قيمت نهايى و قطعى درهنگام اجراى عقد معيّن نشده باشد و ياتعيين قيمت، موكول به ملاحظه قيمت روزِ تحويل شده باشد، بيع باطل است و فروشنده مى‏تواند از انجام معامله خوددارى نموده و هر قيمتى را كه مى‏خواهد معيّن كند و مجرّد توافق و تراضى بعدى خريدار و فروشنده بر تعيين قيمت قطعى به قيمت روز تسليم مبيع، براى صحّت بيع كافى نيست. سوال 1531: اينجانب 15 از سهم مشاع يك كارخانه پلاستيك سازى را به مبلغ معيّنى خريده‏ام و14 قيمت آن را بصورت نقد و 34 آن را در سه فقره چك كه مبلغ هر كدام 14 قيمت است، پرداخت نموده‏ام، امّا كارخانه و وجوه نقدى و چك‏ها همه دردست فروشنده هستند، آيا شرعا با آن بيع محقّق مى‏شود و من حق مطالبه سهم خود از سود كارخانه را از فروشنده دارم؟ جواب: قبض مبيع و پرداخت نقدى همه قيمت به فروشنده در صحت خريد و فروش شرط نيست، بنابر اين اگر خريد 15 كارخانه از مالك شرعى آن و يا وكيل يا ولىّ او بر وجه صحيح محقّق شود، آن مقدار بر اثر معامله مزبور، ملك مشترى محسوب شده و آثار ملكيّت او برآن مرتّب مى‏شود و درنتيجه حق مطالبه سهم خود از سود كارخانه را خواهد داشت.   شروط ضمن عقد سوال 1532: شخصى باغ خود را به اين شرط كه تا وقتى كه زنده است منافع آن متعلّق به خود او باشد، به فرد ديگرى فروخته است، آيا اين بيع با شرط مذكور صحيح است؟ جواب: فروش مبيع به نحوى كه براى مدّتى مسلوب المنفعة باشد اشكال ندارد به شرطى كه ماليّت شرعى و عرفى داشته و قابل انتفاع باشد، هر چند بعد از پايان مدّتى كه منفعت آن استثنا شده است. ولى اگر استثناى منافع تا مدّتى نامعيّن، منجر به جهل به ثمن يا مثمن شود، بيع به علت غرر باطل است. سوال 1533: اگر در ضمن عقد با فروشنده شرط شود كه در صورت تأخير تسليم مبيع از مدّت مقرّر، مبلغ معيّنى را به مشترى بپردازد، آيا عمل به اين شرط شرعا بر عهده او هست ياخير؟ جواب: شرط مذكور اشكال ندارد و بر فروشنده واجب است در صورت تأخير تسليم مبيع، به آن شرط عمل كند و مشترى هم مى‏تواند خواستار عمل به شرط شود. سوال 1534: شخصى يك مغازه تجارى را به اين شرط كه پشت بام آن ملك خود او باقى بماند و حق ساخت بنا در بالاى آن را داشته باشد، فروخته است، آيا با وجود اين شرط و با علم به اينكه اگر آن شرط نبود اصلا آن رانمى‏فروخت، مشترى حقّى، نسبت به پشت بام مغازه دارد يا خير؟ جواب: بعد از استثناء پشت بام مغازه در معامله ،مشترى حقّى در آن ندارد. سوال 1535: شخصى خانه‏اى را كه هنوز تكميل نشده، خريده است، به اين شرط كه فروشنده در ازاى ثبت آن به نام مشترى از او مبلغى را مطالبه نكند، ولى اكنون در قبال ثبت سند به نام مشترى از او مبلغى را مطالبه مى‏كند، آيا چنين حقّى را دارد؟ و آيا پرداخت آن بر مشترى واجب است؟ جواب: بر فروشنده واجب است به تعهدّى كه هنگام خريد و فروش نموده، عمل كرده، مبيع را به مشترى تحويل دهد و سند آن را به نام او نمايد و حق ندارد چيزى را بيشتر از آنچه كه عقد مبتنى بر آن منعقد شده، مطالبه كند مگر آنكه بنا به درخواست مشترى مبادرت به انجام عملى كند كه از نظر عرف داراى ارزش بوده و زائد بر اعمالى باشد كه در ضمن عقد بر آن توافق شده است. سوال 1536: زمينى به قيمت معيّنى فروخته شده و تمام پول آن هم به فروشنده پرداخت شده است و در ضمن عقد مقرّر گشته است كه مشترى مبلغ معيّنى را به فروشنده در برابر اقدام به ثبت سند رسمى به نام مشترى بپردازد. همه اين امور در يك سند عادى نوشته شده است ولى در حال حاضر فروشنده در برابر تسليم سند رسمى به مشترى مبلغ بيشترى را نسبت به مبلغ نوشته شده در سند عادى مطالبه مى‏كند، آيا او حق اين كار را دارد؟ جواب: بر فروشنده واجب است بعد از تحقّق خريد و فروش به نحو صحيح شرعى به عقد بيع و همه امورى كه در ضمن آن به نفع مشترى ملتزم شده عمل كند و حق ندارد از او مبلغى را بيشتر از آنچه به آن ملتزم شده است مطالبه كند. سوال 1537: اگر خريدار و فروشنده در ضمن تنظيم قرارداد بيع ملتزم شوند كه حق عدول از معامله را نداشته باشند و در صورتى كه مشترى بعد از امضاى قرارداد از انجام معامله منصرف شود، حق مطالبه بيعانه‏اى را كه به فروشنده داده است ندارد و همچنين اگر فروشنده بعد از امضاى قرارداد منصرف شود، بايد علاوه بر برگرداندن بيعانه مذكور، مبلغ معينى را هم به عنوان ضرر و خسارت به مشترى بپردازد، آيا شرط خيار يا اقاله توسط آنان به صورت مذكور صحيح است؟و آيا مالى كه از اين طريق بدست مى‏آيد براى آنان حلال است؟ جواب: شرط مذكور شرط خيار فسخ يا اقاله نيست بلكه شرط پرداخت مبلغى در صورت انصراف از انجام معامله است و اين قبيل شروط به مجرّد ذكر و ثبت آنها در ضمن تنظيم قرارداد بيع و امضاى آن، تا زمانى كه در ضمن عقد ذكر نشوند، اثرى ندارند، ولى با ذكر در ضمن عقد يا انعقاد عقد مبتنى بر آن صحيح بوده و وفا به آن هم واجب است و گرفتن مالى كه به اين ترتيب بدست مى‏آيد، اشكال ندارد. سوال 1538: گاهى عبارت زير در قراردادهاى بيع نوشته مى‏شود: «اگر يكى از طرفين، اقدام به فسخ معامله نمود بايد فلان مبلغ را به عنوان غرامت به طرف ديگر بپردازد» .سؤال اين است كه اولاّ: آيا اين عبارت شرط خيار محسوب مى‏شود؟ و ثانيا: آيا اين قبيل شروط صحيح هستند؟و ثالثا: در صورتى كه شرط باطل باشد، آيا عقد هم باطل است؟ جواب: اين شرط، شرط خيار محسوب نمى‏شود بلكه شرط پرداخت مبلغى در صورت انصراف از اتمام و تكميل معامله است و اين شرط اگر در ضمن عقد لازم باشد و يا عقد مبتنى بر آن منعقد شود اشكال ندارد. ولى بايد براى اين قبيل شرطها كه در قيمت مبيع مؤثّر هستند مدّت معيّنى ذكر شود والاّ باطل است.   مسائل متفرّقه بيع سوال 1539: بعضى از افراد اقدام به فروش بعضى از املاك خود مى‏كنند به اين شرط كه دوباره آن را از همان مشترى به قيمتى بيشتر از قيمتى كه خريده است خريدارى كنند، آيا اين بيع صحيح است؟ جواب: اين نوع بيع صورى و وسيله‏اى براى دستيابى به قرض ربوى مى‏باشد و لذا حرام و باطل است، بله اگر ملك خود را بطور جدّى و به نحو صحيح شرعى بفروشند و سپس اقدام به خريد نقدى يا نسيه آن به همان قيمت يا بيشتر از مشترى نمايند، اشكال ندارد. سوال 1540: بعضى از تجّار به نيابت از تجّار ديگر اقدام به واردات كالا از طريق اسناد اعتبارى بانكى نموده و سپس به نيابت از آنان مبادرت به پرداخت قيمت كالا به بانك بعد از دريافت اسناد آن مى‏كنند و در برابر اين كار درصد معيّنى را كه قبلا بر آن توافق شده از آنان مى‏گيرند، آيا اين معامله صحيح است ياخير؟ جواب: اگر تاجر، كالا را براى خودش وارد كند و سپس آن را با سودى كه به نسبت درصدى از قيمت كالا مشخص مى‏شود به كسى كه مى‏خواهد، بفروشد، اشكال ندارد و همچنين اگر كالا را براى كسى كه از او درخواست كرده است به عنوان جُعاله همراه با عوض و اجرت عمل كه آن را به نسبت درصدى از قيمت كالا معيّن مى‏كند، وارد كند، اشكال ندارد. سوال 1541: بعد از وفات همسرم بعضى از لوازم منزل را فروخته و مبلغى روى پول آن گذاشتم و لوازم ديگرى خريدم، آيا استفاده از اين لوازم در خانه همسر دوّمم جايز است؟ جواب: اگر لوازمى را كه فروخته‏ايد، ملك شما بوده، آنچه را هم كه با پول آنها خريده‏ايد، ملك شما محسوب مى‏شود و در غير اين صورت، فروش آنها منوط به اجازه ساير ورثه مى‏باشد. سوال 1542: شخصى يك محل تجارى را از مالكى كه آن را بدون اخذ پروانه ساخت از شهردارى، بنا نموده ،اجاره كرده است و شهردارى جريمه تخلّف از قوانين ساخت‏وساز در آن مكان را مطالبه مى‏كند، آيا اين جريمه را بايد مستأجر بپردازد يا مالك محل تجارى كه آن را بدون پروانه ساخته است؟ جواب: پرداخت اين جريمه بر عهده مالك است كه در ساخت آن مكان از قوانين ساختمان سازى، تخلّف كرده است. سوال 1543: زمينى را از كسى كه در آن تصرّف كرده و زراعت مى‏كند و آن را به موجب قانون اصلاحات اراضى نظام سابق بدست آورده است، خريدارى كرده‏ام، ولى نمى‏دانم فروشنده، همان مالك شرعى آن است يا خير؟ و مدّت زمان طولانى است كه فوت كرده و ورثه او الآن پول آن را از من مطالبه مى‏كنند، حكم اين مسئله چيست؟ جواب: امر زمينهاى اصلاحات ارضى تابع قانون مجلس شوراى اسلامى و مجمع تشخيص مصلحت نظام است. سوال 1544: ملكى را از شخصى خريده و به فرد ديگرى فروختم، ولى فروشنده بعد از آنكه قرارداد معامله را از من گرفت، اقدام به فروش مجدّد آن به شخص ديگرى نمود، با اين فرض كه من نمى‏توانم ثابت كنم كه او سند معامله را از من گرفته است، آيا معامله‏اى كه من انجام داده‏ام، صحيح است يا معامله‏اى كه او انجام داده است؟ جواب: با فرض تحقّق خريد از مالك به وجه صحيح شرعى، اختيار مبيع در دست مشترى است و فروش آن توسط او به هر شخصى كه مى‏خواهد، صحيح است و فروشنده اوّل حق تصرّف در آن را ندارد و بيع مجدّد او به فرد ديگر فضولى و منوط به اجازه مشترى اوّل است. سوال 1545: من به فرزند برادرم قول دادم كه قسمتى از زمين هايم را زمانى كه تمام پول آن را به من پرداخت به او بفروشم، ولى به سبب بعضى از مشكلات ادارى سند زمين را قبل از بيع به نام او كردم و خود وى هم اقرار نمود كه مالك زمين نيست، ولى بعد از مدّتى به استناد ثبت سند به نام او مبادرت به مطالبه زمين نموده است، آيا من بايد خواسته او را اجابت كنم؟ جواب: مدّعى خريد زمين تا زمانى كه تحقّق آن را بر وجه صحيح شرعى ثابت نكرده است، حقّى در آن زمين نخواهد داشت و با فرض اقرار صريح او به عدم مالكيّت هنگام ثبت سند به نام او، نمى‏تواند به سند آن ملك استناد كند. سوال 1546: شخصى مالك قطعه زمينى بوده كه شركت تعاونى اداره ما مبادرت به تصرّف و توزيع آن بين كارمندان اداره نموده است و همچنين از كارمندان هم مبلغى پول گرفته و ادّعا مى‏كند كه آنها را به صاحب زمين داده و رضايت او را جلب كرده است، ولى بعضى از آنان ادّعا مى‏كنند كه بطور مستقيم از مالك شنيده‏اند كه راضى نيست، از طرفى در آن زمين، مسجد و خانه‏هاى مسكونى هم ساخته شده است، با توجه به مطالب مذكور سؤالات زير را مطرح مى‏كنيم : 1 - آيا نسبت به زمين مسجد و استمرار ساخت آن احتياج به كسب اجازه از صاحب زمين است يا خير؟ 2 - تكليف كارمندان نسبت به زمينهايى كه خانه‏هاى خود را در آن ساخته‏اند چييست؟ جواب: اگر ثابت شود كه نمايندگان شركت تعاونى (كه مكلّف به خريد زمين از مالك بوده‏اند) به طريق صحيح اقدام به معامله كرده و رضايت مالك را تحصيل نموده‏اند، خريد زمين توسط آنان از مالك محكوم به صحّت است و همچنين اگر هنگام تقسيم زمين بين كارمندان ادّعا كنند كه آن را به نحو شرعى از مالك آن گرفته‏اند، تا زمانى كه كذب سخن آنان ثابت نشده است، گفته آنان و توزيع زمين توسط آنان حمل بر صحت مى‏شود و ترتيب اثر دادن به آن صحيح است و تصرّف در آن زمين براى كسانى كه از شركت مذكور گرفته‏اند، اشكال ندارد و همچنين ساخت مسجد در قسمتى از آن زمين با اذن مشتريانى كه در آن شريك هستند، اشكال ندارد. سوال 1547: شخصى از همسر شهيدى خواسته است كه تقاضاى دريافت امتيازى را كه به فرزندان شهدا در خريد ماشين داده مى‏شود، بنمايد تا با خريد ماشين براى خودش از آن استفاده كند. همسر شهيد هم به اعتبار اينكه قيّم فرزندان شهيد مى‏باشد با آن موافقت كرده است، ولى فرزندان شهيد بعد از خريد ماشين ادّعا مى‏كنند كه متعلّق به آنان است زيرا خريد آن بر اثر امتيازى بوده كه به آنان داده شده است. آيا اين ادّعا مسموع است؟ جواب: اگر فروشنده ماشين آن را هر چند بر اثر ارائه گواهى امتياز خريد، به خود مشترى فروخته است و او هم ماشين را براى خود و با مال خود خريده است، ماشين ملك او محسوب مى‏شود، هر چند ضامن قيمت امتيازى است كه به خانواده آن شهيد عزيز داده شده است. سوال 1548: زمينى را به وكالت از مالك آن با سند عادى به شخصى فروخته و مقدارى از پول آن را گرفتم و قرار شد بعد از پرداخت باقيمانده آن اقدام به ثبت رسمى سند به نام مشترى نماييم، ولى او باقيمانده پول را نپرداخت و در نتيجه سند رسمى ملك به اسم موكّل من باقى ماند و تا به حال در دفتر ثبت اسناد رسمى به نام مشترى نشده است. در خلال اين مدّت مشترى، اقدام به ساخت بدون مجوّز چند مغازه در آن براى كسب و تجارت نموده است و به همين دليل مالياتهاى غير قابل انتظارى مثل ماليات اجاره و تعاون به آن تعلّق گرفته است، در حالى كه اين زمين كه دوازده سال پيش با سند عادى فروخته شده، يك زمين خالى بوده و بعلاوه در قرارداد بيع تصريح شده است كه هنگام ثبت سند رسمى به نام مشترى همه هزينه‏ها به عهده اوست، آيا مالياتهاى مذكور، شرعا بر عهده فروشنده است يا خريدار؟ جواب: مالياتها و هزينه‏هايى كه به اصل زمين و يا به فروش آن تعلّق گرفته، بر عهده فروشنده است و آنچه به ساختمانى كه در زمين ساخته شده و يا به زمين بخاطر ساختمان سازى در آن تعلّق گرفته، بر عهده خريدار است كه آن مغازه‏هاى تجارى را در زمين ساخته است و اگر در ضمن عقد شرط و توافق شده كه هزينه‏ها بر عهده يك طرف باشد بايد به همان صورت عمل نمايند. سوال 1549: شخصى يك آپارتمان مسكونى را از فردى بطور نقدى و قسطى بعد از توافق دوطرف بر قيمت و شرايط بيع و اقساط خريده است و سپس آن را با همان شرايط به شخص ديگرى فروخته است، به اين شرط كه پرداخت مابقى اقساط آن به عهده مشترى دوّم باشد، آيا براى فروشنده اوّل عدول از شروط معامله و قرار داد قبلى جايز است؟ جواب: فروشنده بعد از تحقّق بيع حقّ عدول از آن و شروط آن را ندارد و همچنين اقدام مشترى به فروش مبيع به شخص ديگر قبل از پرداخت قسطهاى آن اشكال ندارد، ولى شرط پرداخت اقساط توسّط مشترى دوّم، صحيح نيست مگر آنكه فروشنده آن را قبول كند. سوال 1550: در يكى از فروشگاهها يك دستگاه تلويزيون براى فروش به هر كسى كه قرعه به نام او در آيد عرضه شده است، با من صدو سى نفر در اين قرعه كشى شركت كرده‏اند كه قرعه به نام من در آمده و تلويزيون را خريدم، آيا اين معامله صحيح است؟ و آيا استفاده از آن براى من جايز است؟ جواب: اگر انعقاد بيع بعد از اصابت قرعه به نام شما باشد، آن معامله و استفاده از مبيع اشكال ندارد. سوال 1551: شخصى يكى از زمينهاى خود را به فردى فروخته و مشترى هم آن را به شخص سومى فروخته است، با توجه به اينكه به هر يك از معامله‏هاى مربوط به آن زمين طبق قانون رايج، عوارض دولتى تعلق مى‏گيرد، آيا واجب است ابتدا فروشنده اوّل مبيع را به نام مشترى اوّل كند و سپس او اقدام به ثبت آن به نام مشترى دوّم نمايد يا آنكه جايز است مستقيما آن را به نام مشترى دوّم كند تا مشترى اوّل از مالياتهاى معامله، معاف شود؟ و اگر اقدام به ثبت آن به اسم مشترى اوّل كند، آيا ضامن ضررهايى كه بر اثر مالياتهاى مأخوذه به مشترى اوّل وارد مى‏شود هست يا خير؟ و آيا بر او اجابت خواست مشترى اوّل، مبنى بر ثبت مستقيم مبيع به نام مشترى دوّم واجب است؟ جواب: فروشنده اول نسبت به ثبت زمين فروخته شده به نام مشترى اوّل يا دوّم تا زمانى كه بر خلاف قانون، نباشد، مخيّر است و مى‏تواند از مشترى بخواهد كه در عمل بر طبق قانون رايج، با او همراهى كند و او ضامن عوارضى كه از مشترى اوّل در صورت ثبت زمين به نام او از وى گرفته مى‏شود نيست، همچنانكه ملزم به اجابت درخواست او نسبت به ثبت زمين بطور مستقيم به اسم مشترى دوم هم نمى‏باشد.   احكام خيارات‏ 1 - خيار مجلس‏ سوال 1552: شخصى ساختمانى را خريدارى نموده و مبلغى را به عنوان بيعانه به فروشنده پرداخت كرده است و فروشنده بعد از سه ساعت اقدام به فسخ بيع نموده و از تحويل ساختمان به خريدار خوددارى كرده است، اين كار او چه حكمى دارد؟ جواب: اگر فسخ او بعد از متفرّق شدن از مجلس بيع و بدون ثبوت يكى از موجبات شرعى خيار فسخ صورت گرفته باشد، باطل و بدون اثر است والاّ حكم به صحّت و نفوذ فسخ مى‏شود. 2 - خيار عيب‏ سوال 1553: اگر اداره‏هاى رسمى از ثبت مِلك به نام خريدار خوددارى كنند، آيا باعث ثبوت حق فسخ براى او مى‏شود؟ جواب: اگر بعد از معامله آشكار شود كه انتقال رسمى مبيع به ديگرى ممنوع است با فرض اين كه اين امر عرفا عيب محسوب مى‏شود، موجب ثبوت خيار براى خريدار مى‏گردد. سوال 1554: اگر ثبت رسمى سند به نام خريدار در زمان معامله ممنوع باشد و او به آن علم داشته باشد، آيا موجب بطلان معامله مى‏شود يا خير؟ جواب: اين امر باعث بطلان بيع نشده و در فرض مذكور موجب ثبوت حق فسخ هم براى او نمى‏شود. 3 - خيار تأخير سوال 1555: شخصى خانه‏اى را از فردى به قيمت معيّنى خريده و پرداخت پول آن را برعهده گرفته است ولى بدون آنكه شرط تأخير پرداخت ثمن را داشته باشد آن را نپرداخته است تا اينكه دو سال از زمان انجام معامله گذشته و فروشنده هم خانه را تحويل خريدار نداده است، آيا اين بيع، باطل محسوب مى‏شود؟ جواب: مجرّد تأخير مشترى در پرداخت ثمن به فروشنده و دريافت مبيع از او بيع را باطل نمى‏كند هر چند آن را با فروشنده شرط نكرده باشد. ولى بعداز گذشت سه روز از اين بيع، فروشنده خيار فسخ دارد. 4 - خيار شرط سوال 1556: اينجانب يك آپارتمان مسكونى را به صورت بيع لازم به شخصى فروختم به اين شرط كه اگر در موعد مقرّر براى ثبت سند آپارتمانى به نام او و دريافت باقيمانده آن از او در دفتر ثبت اسناد رسمى حاضر نشود، حق فسخ معامله و فروش آپارتمان به قيمت روز به شخص ديگر را داشته باشم و چون خريدار در موعد مقرّر در دفتر ثبت اسناد رسمى حاضر نشد، بيع را فسخ نموده و آپارتمان را به شخص ديگرى فروختم. آيا اين بيع دوم شرعا صحيح است؟ جواب: مبادرت به فسخ بيع و فروش مجدّد مبيع به شخص ديگر طبق شروطى كه دو طرف در ضمن عقد لازم به آن ملتزم شده‏اند، اشكال ندارد. 5 - خيار رؤيت‏ سوال 1557: اگر فروشنده زمين به خريدار بگويد كه مساحت آن، فلان متر مربع است و سند بيع بر همان اساس تنظيم شود و سپس خريدار متوجه شود كه مساحت زمين بسيار كمتر از آن مقدارى است كه فروشنده گفته است، آيا اين بيع از نظر شرعى صحيح است؟ و آيا خريدار حق فسخ دارد؟ جواب: اگر مشترى قطعه زمين را ببيند و آن را با اعتماد به شخص فروشنده نسبت به مقدار مساحت آن، خريدارى كند، معامله صحيح است، ولى خريدار به علت تخلف وصف، حق فسخ دارد، امّا اگر به اين گمان كه مساحت آن زمين فلان مقدار است هر مترى از آن را به قيمت معيّنى بخرد و بعد مشخص شود كه متراژ آن از مقدار گفته شده كمتر است بيع نسبت به مساحت موجود صحيح است و خريدار حق دارد پول مقدار ناقصى زمين را از فروشنده مطالبه كند و يا بيع را فسخ نموده و تمام ثمن را پس بگيرد. 6 - خيار غبن‏ سوال 1558: اگر مشترى پرداخت قيمت مبيع را از زمان آن به تأخير بيندازد و قيمت مبيع نسبت به روز معامله افزايش پيدا كند، آيا اين امر باعث ثبوت خيار غبن براى فروشنده مى‏شود يا اينكه با تأخير در پرداخت قيمت از موعد آن، خيار تأخير براى او ثابت مى‏شود؟ جواب: معيار ثبوت خيار غبن حصول غبن نسبت به قيمت عادلانه در زمان معامله است مثل اينكه كالايى را به قيمتى كمتر از قيمت زمان بيع به مقدارى كه عرفا، قابل مسامحه نيست بفروشد، ولى افزايش قيمت بعد از تحقّق عقد، معيار غبنى كه موجب خيار است، نمى‏باشد، همانگونه كه مجرّد تأخير در پرداخت ثمن موجب ثبوت خيار براى فروشنده نمى‏شود. سوال 1559: زمينى را به مبلغى فروختم، شخصى به من گفت كه در اين معامله مغبون شده‏ايد، آيا با گفته او خيار غبن براى من ثابت مى‏شود؟ جواب: تا زمانى كه ثابت نشده شما آن را بدون اطلاع، به قيمتى كمتر از قيمت زمان فروش به مقدارى كه قابل مسامحه نيست، فروخته‏ايد، خيار غبن نداريد. سوال 1560: شخصى زمينى را به مساحت معيّنى مى‏فروشد و سپس معلوم مى‏شود كه متراژ واقعى زمين مورد معامله، بيشتر از مقدارى است كه فروخته و پول آن را گرفته است، آيا او حق مطالبه مقدار زيادى زمين را دارد؟ جواب: اگر تمام آن قطعه زمين را به تصور اينكه متراژ معيّنى دارد به قيمت معيّنى بفروشد و سپس معلوم شود كه مساحت آن بيشتر است و در نتيجه ارزش آن بيشتر از قيمتى است كه زمين را به آن قيمت فروخته است، بر اثر ثبوت خيار غبن، حق فسخ دارد، ولى اگر زمين را هر مترى به قيمت معيّنى بفروشد، مى‏تواند قيمت چند متر زائد را مطالبه كند. سوال 1561: اگر بين دو نفر معامله‏اى صورت بگيرد به اين شرط كه خريدار پول مبيع را براى مدّتى نپردازد تا معلوم شود كه در اين معامله مغبون شده يا خير، آيا اين معامله شرعا صحيح است؟ و بر فرض صحّت آيا خريدار حق فسخ دارد؟ جواب: بيع با شرط تأخير در پرداخت ثمن تا مدّت معيّن اشكال ندارد هر چند به غرض كشف اين امر باشد كه مغبون شده است يا خير، ولى تا زمانى كه غبن او ثابت نشده، حق فسخ ندارد. سوال 1562: معامله غبنى در صورتى كه طرف مغبون غير مسلمان باشد، چه حكمى دارد؟ جواب: در ثبوت خيار غبن براى مغبون فرقى بين مسلمان و غير مسلمان نيست. سوال 1563: اينجانب خانه‏اى را به شخصى فروختم، وى بعد از تسليم پول آن و تحويل گرفتن مبيع اعلام كرد كه مغبون شده و معامله را فسخ كرد، ولى از آن زمان به دلايل مختلف از تخليه خانه و دريافت پولى كه به من پرداخته است، خوددارى مى‏كند و بعد از گذشت دو سال ادعا مى‏كند كه من معامله را در مورد نصف خانه فسخ كرده‏ام و در حال حاضر هم نصف پول را از من مطالبه مى‏كند. آيا با علم به اينكه او مدّعى غبن است و بر اثر آن اقدام به فسخ بيع كرده، شرعا جايز است ادّعاى مالكيّت نصف خانه را بنمايد؟ جواب: در صورتى كه غبن مغبون ثابت شود، فقط حق فسخ بيع در تمام مبيع و استرداد مالى را كه پرداخت كرده است، دارد، و حق فسخ بيع در جزئى از مبيع يا حق مطالبه مبلغى بيشتر از مالى را كه پرداخت كرده است ندارد. سوال 1564: معامله‏اى بين دو نفر واقع شده كه سند عادى در مورد آن تنظيم نموده و در ضمن عقد شرط كرده‏اند كه اگر هر يك از آنان از معامله پشيمان شود بايد مبلغ معيّنى را به طرف ديگر بپردازد، آيا اگر يكى از طرفين بر اثر غبن از معامله پشيمان شود، حق فسخ آن را دارد؟ و اگر معامله را بر اثر غبن فسخ كند، آيا بايد به آن شرط عمل نمايد؟ جواب: هر چند شرط پرداخت پول، توسط كسى كه از اتمام معامله، خوددارى كند اگر ضمن عقد بيع بوده و يا عقد مبتنى بر آن باشد، فى نفسه صحيح و وفا به آن واجب است، لكن شامل موردى كه معامله را مى‏توان با خيار غبن فسخ نمود، نمى‏شود. سوال 1565: بعد از گذشت يك هفته از خريد خانه‏اى آشكار شد كه در آن معامله مغبون شده‏ام، لذا براى فسخ آن به فروشنده مراجعه كردم، و او با فسخ و برگرداندن پول من موافقت نكرد و در نتيجه خانه دراختيار و تحت تصرف من باقى ماند، سپس قيمت خانه گران شد و فروشنده هم درخواست فسخ معامله و تخليه خانه را نمود ولى من از پذيرش درخواست او خوددارى كردم و از او تقاضاى موافقت با پرداخت مبلغى بيشتر از پولى كه به او داده بودم نمودم، ولى او از پرداخت مبلغ زائد خوددارى كرد. آيا مجرّد رجوع من به فروشنده بعد از ثبوت غبن براى فسخ معامله و يا قبول فسخ توسط من در صورتى كه او مبلغى را بيشتر از پولى كه به او داده بودم به من بپردازد، فسخ معامله محسوب مى‏شود ياخير؟ جواب: مجرّد مراجعه ذوالخيار به طرف ديگر معامله براى توافق بر فسخ آن و يا صرفِ رضايت او به بازگرداندن مبيع به فروشنده در مقابل دريافت مبلغى زائد از او، فسخ معامله محسوب نمى‏شود، ولى چون فسخ معامله توسط ذوالخيار منوط به موافقت طرف ديگر و بازگرداندن مبيع به او نيست، بنابر اين اگر هنگامى كه از غبن مطلع شديد، واقعا معامله را فسخ كنيد، شرعا صحيح است و بعد از آن، مالك خانه مزبور نيستيد بلكه بر شما واجب است كه از آن رفع يد كنيد و آن را به فروشنده، تحويل دهيد. 7 - بيع خيارى (بيع شرط) سوال 1566: اگر شخصى چيزى را به فردى به صورت بيع خيارى بفروشد، آيا قبل از تسليم مبيع به مشترى، جايز است او يا مشترى آن را به فرد ديگرى بفروشند؟ جواب: مبيع بعد از تحقّق بيع خيارى تا زمانى كه فسخ نشده، ملك مشترى است و فروشنده تا معامله اول را فسخ نكرده، حق فروش مجدّد آن را به فرد ديگر ندارد و مشترى مى‏تواند، بعد از پايان مهلت خيار، آن را به فرد ديگرى بفروشد هر چند هنوز آن را قبض نكرده باشد. مشروط بر اينكه فروشنده معامله را در مدّت خيار فسخ نكرده باشد. 8 - خيار تخلّف شرط سوال 1567: شخصى كالايى را از فردى خريدارى كرده است به اين شرط كه در طى دو ماه همه پول آن را بپردازد و مشترى تا آن زمان، خيار فسخ داشته باشد، ولى مشترى كالا را بعد از هفت ماه از تاريخ معامله به فروشنده بازگردانده است و فروشنده هم آن را پذيرفته به اين شرط كه درصدى از پول كالا به سبب تأخير در فسخ از مدّت مقرّر كه باعث ورود خسارت تخمينى شده است، كم شود، زيرا اگر معامله در مدّت مقرّر خود فسخ مى‏شد، فروشنده كالا را درهمان زمان مى‏فروخت واز پول آن در تجارتهاى ديگر بهره مى‏برد، سؤال اين است كه آيا مشترى حق فسخ معامله را بعد از گذشت مهلت خيار دارد؟ و بر فروشنده قبول آن واجب است؟ و آيا فروشنده حق دارد قبول فسخ را معلّق به كسر درصدى از پول كالا كند؟ جواب: ذوالخيار بعد از گذشت مدّت خيار، حقّ فسخ و پس دادن كالا را ندارد و همچنين نمى‏تواند فروشنده را ملزم به قبول فسخ كند، بله جايز است بر اقاله توافق كنند، ولى فروشنده نمى‏تواند قبول اقاله را مشروط به كسر درصدى از پول كند و در صورتى كه با كم كردن از پول مشترى اقاله كند، باطل است. سوال 1568: آيا هر يك از متبايعين مى‏توانند با ادّعاى عدم تحقّق قصد و غرض آنان از معامله، آن را فسخ كنند؟ جواب: عدم تحقّق غرض تا زمانى كه به صورت شرط در ضمن عقد ذكر نشود و يا انعقاد عقد، مبنى بر آن نباشد، شرعا موجب ثبوت خيار فسخ نمى‏شود. سوال 1569: اينجانب مغازه تجارى خود را با سند عادى با شرايطى فروختم از جمله اينكه مالياتهاى آن را خريدار بپردازد، ولى وى تاكنون از پرداخت آنها خوددارى كرده است، آيا من حق فسخ معامله را دارم يا خير؟ جواب: اگر بطور صريح در ضمن عقد شرط كرده باشند كه در صورت عدم پراخت مالياتها توسط خريدار، فروشنده حق فسخ بيع را داشته باشد، و يا عقد مبتنى بر اين امر، واقع شده باشد، حق فسخ براى او ثابت است. سوال 1570: فردى قطعه زمينى را خريده است به اين شرط كه اگر دولت از ثبت سند رسمى به نام او جلوگيرى كند و يا معلوم شود كه زمين در طرح شهردارى قرار دارد، حق فسخ داشته باشد و چون خريدار نتوانسته براى اين زمين پروانه ساختمان بگيرد، در حال حاضر از فروشنده درخواست فسخ و بازگرداندن پول زمين را مى‏كند، ولى به اين شرط كه اگر شهردارى اجازه ساختمان سازى دراين زمين را از زمان حاضر تا دو سال بعد بدهد، فروشنده دوباره زمين را به همان قيمت قبلى به او بفروشد، آيا اشتراط شرط مزبور توسط او صحيح است؟ جواب: گر چه مشترى بر اساس شرط ضمن عقد كه مورد قبول طرفين است مى‏تواند معامله را فسخ كند و پول زمين را از فروشنده مطالبه نمايد ولى حق اشتراط چيزى را در ضمن فسخ عليه فروشنده ندارد. سوال 1571: عقد بيعى بين فروشنده و خريدار با شروط معيّنى كه مشترى به نفع فروشنده به آنها ملتزم شده، محقق شده است و مشترى قسمتى از ثمن معامله را به عنوان بيعانه به فروشنده پرداخت كرده ولى از عمل به بقيه شرطهاى بيع خوددارى مى‏كند، آيا با اين وضعيت او شرعا حق الزام فروشنده به اتمام معامله را دارد؟ جواب: فروشنده بايد تا زمانى كه عقد را بر اثر تخلّف شرط فسخ نكرده، به آن وفا كند ولى اگر حق فسخ داشته باشد هر چند بدليل تخلّف مشترى از بعضى از شروط باشد، جايز است بيع را فسخ نمايد و در اين صورت مشترى حق ندارد فروشنده را به چيزى غير از بازگرداندن پولى كه از او گرفته است، ملزم نمايد.